经历了前几年供需两端政策全方位收紧后，2021年下半年房地产市场进入调整周期，2022年上半年，市场调整态势未见明显好转，房地产政策环境迎来实质性松动。上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下支持刚性和改善性住房需求。各城市积极因城施策，调控政策频次创新高。在政策逐渐显效、疫情影响进一步弱化等因素带动下，6月房地产成交数据整体呈现企稳复苏现象，部分城市购房者信心有所修复，市场销售情况出现好转。但7月以来，部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。
短期来看，哪些城市市场已经出现企稳迹象，这些城市市场有哪些共性，未来市场恢复态势能否延续？伴随着市场环境的变化，未来还有哪些城市会进入企稳恢复通道？
政策整体效果：
需求端政策不断发力，6月重点城市市场整体成交规模已恢复至去年年末水平，但7月以来市场活跃度下滑
注：数据统计截至7月31日
数据来源：中指研究院综合整理
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各城市积极落实“因城施策”，2022年1-7月全国有超210个省市放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近600次。其中7月，地方政府政策出台频次有所放缓，整体以三四线政策调控为主，更多城市进一步出台相关措施，稳定当地房地产市场。
图：2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面积及其同比环比
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从市场表现上看，根据中指数据，2022年4月重点监测100城商品住宅月度成交面积同比下降56.5%，多地疫情反复叠加政策支持力度不足等因素影响，购房者置业情绪低迷，4月末中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，一行两会一所亦发声传达学习贯彻中央政治局会议精神。各地政策紧随密集出台，重点100城商品住宅成交面积同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄，5月环比转增，6月继续增长55.7%，百城商品住宅成交面积已接近去年年末水平；7月，商品住宅成交面积环比回落，同比降幅较6月略有扩大。
图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及其同比环比
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周度数据上来看，5月至7月初重点50城商品住宅成交面积整体呈回升态势，同比降幅逐渐收窄，政策效果有所显现。但受“断供”事件、前期积压需求集中释放后需求入市节奏回归等因素影响，7月市场活跃度有所下降，第28周成交面积环比降幅明显，近几周成交面积保持相对稳定，整体接近今年3月周度水平，同比降幅保持在30%左右，市场企稳恢复态势仍不稳固。
7月底，中央政治局会议召开，一方面强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；另一方面，强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生。当前“稳地产”的重要性更加突出，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，调控政策效果才会进一步显现。
典型城市：
政策优化、疫情影响减弱等推动部分热点城市市场情绪好转，房地产市场呈现企稳态势
从6月销售数据来看，各城市分化态势明显。一线城市6月销售面积较5月均有所回升，深圳同比由负转增11%；上海疫情后迎来需求释放，6月商品住宅销售面积环比增加745%，同比降幅明显收窄。二三线城市分化明显，除少数城市外，6月商品住宅市场销售情况均有好转，其中苏州、温州等城市环比超过100%；多数城市同比降幅收窄，6月同比优于1-5月整体水平，苏州、成都、西安等少数城市6月同比增长。三四线城市与二线城市相似，6月整体表现好于5月，但大部分城市仍不及去年同期销售水平。
表：部分典型城市6月商品住宅销售面积及同比环比
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图：部分典型城市商品住宅周度成交规模及同比
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上海：疫情影响减弱后，6月以来上海楼市进入恢复通道，伴随着供给端的改善，新房市场成交规模回升，7月商品住宅成交面积环比同比均增长，购房需求持续释放。
杭州：5月底至7月初，受利好政策推动，杭州二手住宅成交量明显增加，二手住宅周度成交套数均超1000套，二手房置业意愿有所提升，7月第二周以来，二手住宅成交量虽有下滑，但整体仍处于今年以来的相对高位。新房市场活跃度亦有所提升，购房者置业情绪好转，7月成交面积同比环比均增长。
成都：5月政策出台后，商品住宅成交规模有所好转，6月市场情绪继续恢复叠加供给端改善，全月商品住宅成交面积环比增长超20%，同比亦由降转增。7月以来，疫情反复对市场带来一定扰动，商品住宅周度成交规模波动上行，月度成交规模环比有所下滑。成都二手房市场活跃度提升明显，6月成交1.67万套后，7月继续提升至1.7万套以上，市场情绪整体保持较高水平。
西安：6月新建住宅成交面积78万平方米，同比增加42%。进入7月后成交规模整体呈现上升态势，绝对规模处于相对高位。
佛山：6月以来，佛山商品住宅周度成交面积整体呈现短期波动向上态势，市场情绪有所好转。7月第27周（6月27日-7月3日）成交面积达25万平方米，为近期阶段性高点，近两周成交规模波动上行。
宁波：6月商品住宅周度成交规模稳中有升，6月第26周（19-26日），宁波商品住宅成交22.73万平方米，环比增加125%。7月市场情绪继续恢复，首周成交规模35.5万平方米，环比大幅增长，近几周同比降幅持续收窄。
典型城市市场初显企稳态势的共性分析
我们选取部分呈现企稳复苏迹象的城市进行研究，这部分城市主要为核心一二线以及热点三线城市。从政策面、城市基本面、市场面综合分析市场呈现企稳迹象的原因，并归类其共同点。
▍政策面：政策力度大小与城市市场复苏普遍存在较强的正相关性
2022年以来，各城市频繁优化房地产调控措施，但政策力度与调控频次分化明显。一线城市房地产调控仍以谨慎为主，如上海发布两条人才落户相关政策。二线城市则从限购、限贷、公积金等角度发布多条优化措施，循序渐进改善房地产市场环境，稳定购房者置业情绪，促进市场平稳运行。
表：部分典型城市2022年以来房地产调控政策（截至7月31日）
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表：部分典型城市政策力度及2022年销售面积周度走势
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目前，优化限购限贷政策依然是热点城市稳定房地产市场的主要手段。限购方面主要包括降低社保年限、增加限购套数、缩小限购区域等方式。如苏州外地购房缴纳社保时间降为6个月、武汉取消郊区限购且出台一次性补缴社保即购房政策；另有部分城市政策力度相对克制，如长沙、上海通过租赁或引才方式优化政策。
限贷方面，主要涉及下调首付比例、优化认房认贷等方面，另外，在央行年内两次降息并将首套房贷利率下限设定为LPR-20BP后，各城市均下调首套及二套房贷款利率，部分城市如佛山、西安、苏州等城市首套贷款利率降幅均超100BP。公积金调控手段主要涵盖降低公积金首付比例、提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款门槛等。
除此之外，部分城市亦优化限售、降低税费、发放购房补贴等需求端政策，如苏州下调限售时间、无锡发放购房补贴等，促进需求释放。
我们对各城市近几年以来政策力度进行评级，综合考量政策效果，可以看出苏州、西安、杭州、成都等政策力度相对较大的城市房地产销售市场企稳态势更加明显，政策力度与城市市场复苏存在较强的正相关性。另外，上海优化人才落户政策，引才力度明显加大，基于强大的市场需求支撑以及疫情积压需求的释放，6月以来上海商品住宅的销售规模整体呈现上升态势，由此可见，部分核心城市政策小幅调整亦会带来市场情绪的修复。
▍基本面：经济实力突出、人口支撑力强的城市市场复苏动力更强
表：部分典型城市基本面主要指标对比
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房地产市场发展趋势受城市基本面影响，当地的经济实力、人口规模及增量、居民收入等多方面因素决定了房地产市场的韧性。从数据来看，成都、杭州、西安保持较强人口吸引力，2021年人口增量超过20万人（武汉人口增加超120万人，主因疫情后人口回流）；上海、苏州、杭州及宁波等长三角城市居民人均收入较高，2021年城镇人均可支配收入高于7万元，其中苏州、杭州和宁波农村人均可支配收入超4万元，居民收入水平处全国前列。杭州、苏州、成都及宁波上市公司数量超100家，上海超500家，经济实力突出。
综合来看，经济实力强对居民稳定就业、收入预期的稳定均带来较好支撑，人口基础雄厚、收入水平高的城市房地产市场韧性更强，在政策环境转好的情况下，这部分城市拥有较快的修复能力，市场成交规模触底回升，对整个房地产行业的恢复亦起到一定带动作用。
▍市场周期：市场调整较早的城市，本次市场企稳复苏行情起步相对较早
表：2017-2021年6月典型城市销售面积环比均值与2022年6月环比对比
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从季节性因素上来看，房地产销售数据年度呈现周期性波动，从过去五年6月环比均值来看，除西安外，过去五年6月成交面积一般均高于5月，显示出6月各个城市市场普遍具有季节性回升的特性。但从环比增幅的角度看，今年6月典型城市环比增幅普遍高于过去五年6月环比均值，究其原因，一方面是因为今年5月市场成交规模基数较低，另一方面为政策优化后效果显现或疫情后需求集中释放等因素影响，市场存在复苏的迹象。
表：典型城市市场运行周期对比
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我们将各城市2021-2022年月度成交面积同比下降的月份进行了梳理，颜色越深表示同比降幅越大，意味着市场成交规模下降程度越深。可以看出，各城市房地产销售市场进入调整阶段的时间愈晚，企稳时间也普遍延后。部分在去年4、5月进入调整期的城市，如苏州、成都、上海今年6月销售同比已明显好转，其中成都、上海7月同比均为增长。
哪些城市市场复苏态势将延续？
哪些城市有望进入复苏通道？
7月底，中央政治局会议召开，强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。预计短期各地需求端政策仍将继续改善，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。
政策持续优化下，哪些城市能延续当前的复苏态势？哪些城市市场有望企稳恢复？我们认为，各城市房地产市场特征不同，市场复苏的路径、时间和强度均有所区别，城市的基本面、政策力度以及市场周期仍是未来各城市市场变化的关键影响因素，各个城市市场变化整体可分为四类。
第一，短期已现企稳态势，基本面、政策面双优城市市场将延续恢复节奏。典型城市如上海、北京、杭州、成都等城市，这些城市基本面好，市场韧性强，政策的优化调整为市场提供了有利环境，需求释放的动力和积极性均有所修复，在当前的政策环境下，市场有望继续好转。
第二，政策出现阶段性效果，但城市基本面偏弱或市场环境较差的城市，市场短期调整压力仍在。今年以来，部分城市积极优化调控政策，市场表现出阶段性的企稳恢复态势，但持续性相对较差，这类城市基本面弱于同类型城市或市场存量偏高等，导致市场调整态势短期难改。典型城市如郑州、长春等。
郑州3月率先放松房地产调控政策，随后陆续进行政策优化，政策产生阶段性效果，市场情绪有所改观。6月商品住宅成交面积环比增加112%，但由于当地住宅库存较大且受到“断供”事件影响，市场信心受挫，购房者观望情绪浓厚，7月下半月市场成交规模持续下行。
长春5-6月频繁优化调控政策，叠加疫情后需求逐渐释放，6月市场取得良好进展，7月市场成交规模整体处于相对高位，但略显后劲不足。今年以来长春政策已多次优化调整，未来可调整空间较小，市场复苏的延续性或偏弱。
第三，市场企稳态势不明显，但城市基本面较好，政策亦有一定优化空间的城市，短期市场或进入企稳恢复通道。这部分城市房地产政策优化后，市场企稳态势不明显。短期此类城市政策面仍拥有一定优化空间，若政策面给予相应支持，叠加前期政策持续显效，市场情绪有望改善，销售或有所修复。典型城市如惠州、金华、芜湖、珠海等长三角、珠三角城市。
表：部分基本面较好、政策面尚有空间的城市调控政策情况
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第四，市场尚未企稳，基本面、政策面双弱的城市，市场短期调整态势难改。此类城市多集中于弱二线及普通三四线城市，这部分城市政策整体较为宽松，且今年上半年已进行了政策优化，但房地产市场调整态势仍较为明显，购房者入市情绪低迷。短期来看，这部分城市政策继续优化的空间较小，叠加城市基本面偏弱，当地房地产市场实现企稳面临较大压力，市场企稳仍需更长时间。
整体来看，今年以来，房地产调控政策对部分城市带来积极效果，住房需求有序释放，热点城市逐渐企稳复苏，其中基本面较好的城市市场有望延续复苏态势。另外，基本面较好、政策优化仍有空间的城市，短期随着政策的进一步优化调整，“保交楼”政策持续落位，购房者置业预期有望好转，市场亦有望进入企稳恢复通道。伴随着这部分城市的企稳恢复，市场情绪或进一步好转，从而带动区域市场的有序复苏。但对于大多数城市来说，房地产市场企稳仍需时间。
当前全国房地产市场仍在筑底过程中，各城市政策尺度及市场效果也存在明显差异，短期更多“稳地产”政策或将继续出台，各地优化调控政策及出台创新性政策仍有空间。因此，了解政策动态、提前预判政策走向并及时调整经营策略，把握市场窗口期对企业至关重要！
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