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零佣金再现 房产中介如何破局

证券时报记者 吴家明

房地产销售的高低起伏不振,影响的不止开发商,还有与之唇齿相依的房产中介平台。

近日,住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。经过过去的市场洗牌,实体中介门店可以说仍是必要的存在,而佣金又是最大的收入来源之一,面对变化的市场环境和不断出现的“佣金之战”,房产中介平台如何更好地在线下活下去?

佣金到底给多少?

“我们传统中介有实体店,运行成本高,佣金自然少不了。”在深圳罗湖区田贝经营二手房房产中介门店的陈经理表示,“除了日常维护的租单,买卖单要看周边的房价水平,像我们这边一般每个月至少也要卖出一两套房子,不然很难撑下去。如果是加盟的模式,还要给平台抽成。对于业务员来说,房源端、维护方、实勘……每个步骤都要抽成,真正到手的可能还不到全部佣金的20%。”

一家中介门店一个月要卖出一套房?这在目前的深圳市场来说,或许也不是一件容易的事。以深圳市房地产中介协会在2021年公布的数据显示,当年行业月人均网签0.07套,而2021年深圳共成交40699套二手房住宅。2022年,深圳二手住宅成交21701套,房产中介的压力可想而知。

对于佣金,以深圳市场为例,目前行业收费标准为房源成交价的3%,而且由过去买方“全付”转向买方和卖方共同承担,但具体收费可以商谈。“其实,一般来说中介收不到3%的佣金,以我们公司的标准来说是不能低于1.6%,至于买家卖家各给多少,就需要我们跟双方进行博弈。”

不过,也有购房者反映,由于卖家需要承担部分中介佣金,一些房产中介会以卖家出的费用不高为由而降低服务标准。“我刚刚准备挂盘一套景田的二手房,中介经理就问我能给多少佣金,而且要给到10万元以上才可以进行门店全员推广。”在深圳景田,记者见到正准备卖房的张先生,他告诉记者,“买卖双方承担中介佣金可以理解,但类似漫天要价的情况令人反感。”

零佣金再现

如果说高佣金或者佣金收取标准不明确让买家和卖家都感到“头疼”,零佣金又怎么看?

过去,打着“低佣金”牌的互联网中介平台触碰传统线下中介行业的奶酪,“0.5%甚至零佣金”的广告词吸引了很多目光,但在巨大的经营压力下,这种“烧钱”模式未能走远。尽管如此,零佣金现在又重出江湖。此前,一家名为八戒二手房的二手房交易平台前不久官宣上线。根据相关介绍,在八戒二手房平台上,买卖双方直接联系无中介费、过户等全套服务全部免费。

那么,零佣金的中介平台到底怎么赚钱?该平台工作人员表示,在促成交易的同时,平台也会推荐客户选择合作的银行,银行会根据贷款金额给平台渠道佣金;新房装修、家居家电采购,未来也会签订很多国内优质合作企业进行渠道合作,产生客户交易有广告渠道收入。“平台和传统中介公司最大的区别就是没有线下门店、没有大量的中介服务人员,这两项成本是传统中介最大的成本支出,平台仅通过极少量的线下业务人员协助银行贷款、网签、房屋过户等。”

不过,记者也随机采访多位购房者,大家普遍对这种零佣金模式产生疑虑。“买房毕竟是人生一件大事,总觉得没有实体交易不安全。”有购房者如是说。

对于经纪服务收费,《意见》指出房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价,引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

对此,有业内人士表示,如果按照该《意见》中“成交价格越高、服务费率越低”的要求,未来房产交易佣金或许可以按套收取,因为房产中介机构提供交易过户、物业交割等一系列服务,其实跟房价关联度不大。

开拓新的盈利点

《意见》还要求,房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道,公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务,应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单,列明收费标准、收费金额,由当事人签字确认。易居研究院研究总监严跃进认为,《意见》的表述将利好中介行业探索服务的“新菜单”,尤其是延伸服务将是未来值得探索的新领域,后续房产中介平台可以积极探索相关新业务,开拓新的盈利点。

记者发现,有房产中介平台利用实体门店涉足社群生态,变身社区电商门店。也有中介门店提供诸如“免费打印”、照看宠物等服务,提高消费者的黏性。此外,也有不少传统房产中介平台与互联网平台进行合作,探索直播卖房等新模式。

而在最近,市场消息指抖音旗下房产业务“幸福里”传出发生重大业务变更,退出线下交易、回归线上业务。Q房网也在“郑重声明”中证实深圳地区业务模式全部转为加盟。由此可见,无论是在线上还是线下,为了更好地“活下去”,各大房产中介平台都在“变革”,而且竞争对手已不仅仅是单纯的中介代理。

有分析人士表示,房产中介行业更应该关注的是如何找到可持续发展方式,摆脱单纯依靠佣金的生存法则,否则实体门店跟随市场随波逐流,跌落就关,复苏又进入,还是短线思维。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,对于房产中介行业,如果仅仅依靠大家对房价上涨的预期,在中间嫁接一些融资服务,或者是利用信息不对称来操纵房源等赚钱模式,肯定是要告一段落了。其实,对于卖家来说,如果卖房子越来越难,那对中介的依赖度就越来越大,反过来买家选择更多,怎么才能匹配到最好的房源?这么看房产中介还是有能够赖以生存和发展的空间。

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