1月13日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，请中国人民银行副行长宣昌能，中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘，中国人民银行货币政策司司长邹澜，中国人民银行金融市场司负责人马贱阳介绍2022年金融统计数据，并答记者问。
01
央行发声全方位支持房地产
会上，央行有关负责人在回答记者问时多次提及支持房地产的相关举措，主要包括：
鼓励住房、汽车等大宗消费。
保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策。用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
最近我们在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等。
根据中央经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。针对大家关心的“三线四档”规则，方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
建立动态调整长效机制后，新发放首套房贷利率政策能够实现“因城施策”原则下的双向动态灵活调整，既能够有效支持房地产市场面临较大困难的城市政府，用足用好政策工具箱，也能引导房价出现趋势性上涨的城市政府及时退出，促进当地房地产市场平稳健康发展。
需求端：降低房贷利率是重要举措，下调或取消首套房贷利率下限的城市有望进一步扩围
此前央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩。本次邹澜司长指出“关于房价，统计局按月公布70城房价的同比、环比数据，对于70城之外的城市，当地政府有关部门也是掌握数据的。……房贷利率政策既是根据房价走势动态调整，同时这个政策又具有较强的稳定性。”表明可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市，其他城市也可以根据实际情况调整，同时，贷款利率调整具有稳定性，不会过于频繁的变动。短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下，核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。
保交楼：政策性银行专项借款、“保交楼”贷款支持计划、金融机构配套融资支持等全面发力
“保交楼”对于稳定购房者预期至关重要，也是稳民生的关键之一。2022年，央行已下达2000亿政策性银行专项借款，根据市场消息，近期监管部门正在加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措，包括新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等。2023年“保交楼”配套资金有望加快落实，资金规模亦有望明显增加。
企业端：防范化解优质房企风险措施更加系统和具体，“三线四档”规则将调整
管理部门制定《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，将高效防范化解房企风险。该《计划行动方案》的制定，表明管理部门对防范化解优质头部房企风险，进行更加系统性的、具体的解决。系统性的计划行动，相关部门通力支持，将提高改善优质房企资产负债表的效力，将高效防范化解房企风险。该《行动方案》聚焦系统重要性优质房企，表明系统重要性房企是这次方案支持的对象，支持目标更加精准。“系统重要性”体现在规模、行业影响力、上下游合作广度等多个方面，“优质”体现在专注主业、合规经营、资质良好。这些房企在经营及融资方面得到有效支持，保持经营稳健，将阻断房企风险蔓延，有助于稳定行业预期。
围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，“四项行动”支持优质房企，方式更加具体和丰富。资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流。负债接续，缓解流动性紧张局面。权益补充，优化资产负债结构，降低杠杆率。预期提升，将修复行业信心。
合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，房企“三线四挡”规则完善参数设置，将给予房企宽松的融资环境，减小融资及债务压力。一方面，延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，减少银行的信贷约束，为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面，根据行业实际情况，灵活调整完善“三线四挡”参数设置，降低对房企的要求，能减少房企经营、融资及债务压力，有利于防范房企风险。
住房租赁：设立住房租赁贷款支持计划
央行在发布会中提及要“完善住房租赁金融支持政策”，同时，也提出正在研究推出住房租赁贷款支持计划等结构性工具。此前也有市场消息称，金融部门将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。
发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。2023年，住房租赁支持政策预计仍将持续出台，尤其是金融支持相关的政策。住房租赁贷款支持计划的推出，将有利于降低租赁住房的筹集成本，有效扩大租赁住房的供给；同时，结合住房租赁基金、保租房公募REITs等金融支持，将可能进一步放大政策效果，有效推动住房租赁市场的发展。
02
未来，楼市还会有什么动作？
财经专家刘晓博认为：
1、降准降息还会有。
在央行新闻发布会上，副行长宣昌能有如下表示：
我们将继续采取措施提振市场信心，激发微观主体活力。一是推动降低企业综合融资成本和个人消费成本，降低微观主体的债务负担，增加居民消费和企业投资能力。
怎样才能降低企业综合融资成本和个人消费成本？当然是要降息。此外，还可以降准。降准可以增加货币供应量，钱多了，价格（利率）自然会下降。
2022年，1年期LPR降息了15个基点，5年期降息了35个基点，定期存款加权平均降息了11个基点。
展望2023年，央行还有继续降准、降息的空间。比如在存款准备金率方面，至少还能降低0.25个百分点；至于LPR利率，可能会出现不对称降息，1年期还有10到15个基点的降息空间，5年期有15到30个基点降息空间。
2、存量房贷打折，还有希望。
过去几年里，有部分购房者的贷款利率非常高，达到了5.5%以上，甚至超过6%。对于这部分购房者，仅仅享受过去1年35个基点降息，对他们仍然不太公平。
2008年全球金融风暴爆发后，10月末央行曾出台政策，给存量房贷额外打折，那些只享受了85折利率优惠的，都可以到银行办理手续，享受7折利率。
按照贷款合同，“加点”部分是固定的，银行没有降低的义务。但如果国家批准，央行、银保监会联合下文，是可以额外打折的。
过去几年房贷利率超高，而目前消费低迷，群众负担比较重，从“增加居民消费投资能力”、“降低微观主体的债务负担”的角度看，的确有必要“法外施恩”，给这部分高房贷买房的居民，尤其是买首套房的居民一次解套的机会。
否则，将逼迫这部分居民自行转换为经营贷，造成普遍的打擦边球现象。
或许有人会说：2022年经济那么困难，都没有给存量房贷打折，2023年会吗？
我觉得不排除这种可能，因为3月“两会”上将“换届”，之后大概率会有一些重磅政策出台。
3、房地产是2023年最重要的行业。
2023年要刺激消费、投资，稳增长、保就业，哪个行业最重要？从央行和银保监会的表态看，房地产首当其冲。
央行答记者问全文（9500字）里，62次提及了“房”，但只有2次提及了“股”，2次提及了“制造”，15次提及了“实体经济”。
在银保监会新闻通稿里（2700字），7次提及了“房”，2次提及了“股”，2次提及了“实体经济”
由此可见，房地产、住房消费在2023年被放在了空前重要的位置，绝对的拉动内需第一大行业。
4、“房地产泡沫化势头得到实质性扭转”。
在相当长的时段时间里，银保监会反复提及房地产泡沫，房地产行业是灰犀牛。但在2023年工作会议通稿里，出现了一个重要判断：“房地产泡沫化势头得到实质性扭转”。
既然实质性扭转了，那么接下来将是“持续完善房地产金融管理长效机制；稳妥处置头部房企风险”。
具体措施，央行答记者问提及了很多，比如
1、具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
2、出台系列新措施：设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划，保交楼贷款支持计划等。
3、针对大家关心的“三线四档”规则，方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
其中第二点和第三点，是最新宣布的。所谓“三线四档”，就是导致房地产企业普遍暴雷的融资“三道红线”，完善部分参数设置的意思，是放宽限制，给房企转型提供更多的时间。
为了防止大家热炒房地产股被套，央行在发布会上声明：“方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。”
央行还透露：12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和去年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。
总之，房地产的利好仍然在不断酝酿、出台中。
本文来源：中指研究院、财经专家刘晓博、券商中国
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